Ιδιωτική πολεοδόμηση και "κηπουπόλεις" στην Αθήνα - Μια νομική θεώρηση

2021-09-10

Το παρόν αποτελεί περίληψη εισήγησης του συγγραφέα Π. Γαλάνη σε συνέδριο Πολεοδομίας όπου πραγματοποίησε προσκεκλημένη συμβολή. 

Ο γράφων επέμεινε στα ζητήματα νομικής μεταχείρισης της ιδιωτικής πολεοδόμησης στο παρελθόν και στις ανθρωπολογικές τις προεκτάσεις. 

Εδώ εκτίθενται τα πολύ θεμελιώδη σημεία του Ν. 4280/2014. 

Η πολεοδόμηση της Ελλάδας (και συνακόλουθα της Αττικής) δεν υπήρξε ποτέ μονοσήμαντη, ούτε απλή υπόθεση. Ήδη με τον 1ο πολεοδομικός νόμος, ήτοι το ΝΔ της 17.7.1923, ευρέως, εμπράκτως εφαρμοσθείς προέβλεψε εκτός από την κρατική και κοινοτική πολεοδόμηση, την καλούμενη ιδιωτική πολεοδόμηση. Απευθυνόμενη σε ιδιώτες και καταλείποντάς τους τη δυνατότητα συμφωνίας για τη διαμόρφωση της περιοχής, εντός της οποίας έχουν την ιδιοκτησία τους, ο νόμος προέβλεψε και τη σύμπραξη του κράτους στο στάδιο της έγκρισης. Το πρόβλημα συνάπτεται άμεσα με τις προβλεπόμενες κάθε φορά χρήσεις γης, όπου στα ευγενή προάστια περιλαμβανόταν αποκλειστικά η κατοικία, ενώ αγγίζει επιστημονικά το νομικό κλάδο, την πολιτική επιστήμη, αλλά και την κοινωνική ανθρωπολογία.

Αποτελεί κοινή και κρατούσα παραδοχή στη συλλογική συνείδηση πως ο τρόπος πολεοδόμησης αντανακλά εγγύτερα τις κοινωνικές, οικονομικές και πολιτισμικές σταθερές ενός λαού και πως ο τόπος κατοικίας συνδέεται στενά με το επίπεδο ζωής του ατόμου. Το «τερατούργημα» (από νομική και πολεοδομική άποψη) της σύγχρονης Αθήνας καταφέρνει να φέρνει σε διεπαφή κόσμους ετερόκλητους, συχνά με αντικρουόμενα συμφέροντα και ακόμη και το πιο απροπόνητο μάτι καταλαβαίνει πότε μεταβαίνει από την μία περιοχή στην άλλη, από την ποιότητα των κτισμάτων, την αισθητική τους, την κατανομή τους στο χώρο, την αραιοκατοικημένη/πυκνοκατοικημένη όψη (συνεπεία του συντελεστή δόμησης).

Πρόκειται και για μια στερεοτυπική αγκύλωση που δυσχεραίνει την ενιαία πρόσληψη της πρωτεύουσας και την αντιμετώπισή της ως συνόλου. Στο ανομοιογενές αυτό μείγμα, στοιχεία παραδόσεων και «πολιτισμών», τα στοιχεία του άλλοτε συναντώνται (στον εργασιακό π.χ. τομέα) και άλλοτε απομακρύνονται ή αποθαρρύνεται η επαφή τους (π.χ. στον τομέα της αναψυχής των κηπουπόλεων, αναπτύχθηκαν «αυτόνομα» κέντρα.) Πάντως, ας σημειωθεί και η αναγκαία σχετικότητα εξέτασης ενός τέτοιου φαινομένου, επιβαλλομένης πάντως λόγω της έκτασης που θα λάμβανε άλλως το ζήτημα.

Εκτάσεις περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης

Ποιες οι προϋποθέσεις για την ιδιωτική πολεοδόμηση;

Κατά τον Ν. 4280/2014 που ισχύει πλέον:

Εδαφική έκταση που βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλεως, εκτός οικισμών προ του 1923, καθώς και εκτός οικισμών μέχρι 2.000 κατοίκους, η οποία ανήκει κατά κυριότητα σε ένα ή, εξ αδιαιρέτου, σε περισσότερα φυσικά ή νομικά πρόσωπα ιδιωτικού ή δημοσίου δικαίου ή ανήκει κατά διαιρετά τμήματα σε ένα ή, εξ αδιαιρέτου, σε περισσότερα φυσικά ή νομικά πρόσωπα ιδιωτικού ή δημοσίου δικαίου ή και σε φορείς αστικού αναδασμού ή Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς, μπορεί να καθορίζεται ως Περιοχή Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης (ΠΠΑΙΠ) και να πολεοδομείται με τις διατάξεις του παρόντος νόμου με τις εξής προϋποθέσεις:

α) Να προβλέπεται: αα) ως περιοχή κατάλληλη για την εφαρμογή του μηχανισμού των ΠΠΑΙΠ ή ΠΕΡΠΟ, στα όρια εγκεκριμένων ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ κατά τις διατάξεις του άρθρου 4 του ν. 2508/1997 ή εντός περιοχών ΠΕΡΠΟ, σύμφωνα με τις γενικές κατευθύνσεις της παρ. 3 του άρθρου 24 του ν. 2508/1997 ή ββ) ως περιοχή κατάλληλη για την εφαρμογή του μηχανισμού των ΠΠΑΙΠ, στα όρια εγκεκριμένων Τοπικών Χωρικών Σχεδίων (ΤΧΣ), σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4269/2014 (Α΄ 142) ή γγ) ως περιοχή - πολεοδομική ενότητα - επέκτασης στα όρια εγκεκριμένων ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ ή ΤΧΣ, μη συμπεριλαμβανομένων των περιοχών επέκτασης οικισμών χωρίς ρυμοτομικό σχέδιο.

β) Να μην εμπίπτει σε περιοχή ειδικού νομικού καθεστώτος όπως δάση, δασικές ή αναδασωτέες εκτάσεις, κηρυγμένους αρχαιολογικούς χώρους, δημόσιο κτήμα, κοινόχρηστους χώρους αιγιαλού, παραλίας, όχθης και παρόχθιας ζώνης, να μην αποτελεί τμήμα γης υψηλής παραγωγικότητας και να μην εμπίπτει σε περιοχές προστασίας, στις οποίες απαγορεύεται η δόμηση, σύμφωνα με τις διατάξεις που τις διέπουν.

γ) Η προς πολεοδόμηση έκταση πρέπει να είναι ενιαία κατά το άρθρο 2 και να έχει ελάχιστη επιφάνεια πενήντα (50) στρέμματα.

Διαδικασία πολεοδόμησης - Η σχετική Πολεοδομική Μελέτη

Η πολεοδόμηση των περιοχών περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης γίνεται με βάση πολεοδομική μελέτη, η οποία εκπονείται με πρωτοβουλία των ενδιαφερομένων και εγκρίνεται με προεδρικό διάταγμα μετά από πρόταση του αρμόδιου Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ).

Για την πολεοδόμηση γενικά των περιοχών περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης απαιτείται για τις περιοχές της παραγράφου 1 του άρθρου 1 προηγουμένως η χορήγηση βεβαίωσης του άρθρου 4 από την αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας ότι η συγκεκριμένη έκταση βρίσκεται εντός Περιοχής Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης (ΠΠΑΙΠ) και πληροί τις προϋποθέσεις του παρόντος νόμου. Το χρονικό διάστημα μεταξύ της ανωτέρω βεβαίωσης και της υποβολής προς έγκριση στην αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής της πολεοδομικής μελέτης δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερο της τριετίας.

Μετά την τριετία λήγει η ισχύς της βεβαιώσεως.

Για την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης απαιτείται η γνώμη του οικείου Δημοτικού Συμβουλίου, η οποία εκδίδεται και κοινοποιείται στο Υπουργείο σε προθεσμία δύο (2) μηνών από τότε που περιέρχεται στο δήμο η σχετική μελέτη. Εάν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία αυτή, εγκρίνεται η πολεοδομική μελέτη χωρίς τη γνώμη του Δημοτικού Συμβουλίου.

Η πολεοδομική μελέτη συνοδεύεται από πολεοδομικό σχέδιο συντασσόμενο σε οριζοντιογραφικό και υψομετρικό τοπογραφικό υπόβαθρο και έχει τις συνέπειες έγκρισης σχεδίου πόλεως κατά τις διατάξεις του νομοθετικού διατάγματος της 17.7/16.8.1923. Συντάσσεται, σύμφωνα με ειδικές προδιαγραφές και περιέχει ιδίως:

α) Τις χρήσεις γης και τις τυχόν πρόσθετες απαγορεύσεις ή υποχρεώσεις.

β) Τα δίκτυα και έργα υποδομής, τις εκτάσεις περιβαλλοντικής προστασίας που αποδίδονται στο Ελληνικό Δημόσιο ή στο δήμο.

γ) Τους κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους, οι οποίοι ανέρχονται σε ποσοστό τουλάχιστον πενήντα τοις εκατό (50%) της συνολικής έκτασης της περιοχής περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης.

δ) Τους γενικούς και ειδικούς όρους και περιορισμούς δόμησης, οι οποίοι μπορεί να ορίζονται ανά οικοδομικό τετράγωνο ή τμήμα οικοδομικού τετραγώνου, εφόσον αυτό επιβάλλεται από τη διαμόρφωση του εδάφους ή την ανάγκη προστασίας του φυσικού ή πολιτιστικού περιβάλλοντος ή άλλες ειδικές πολεοδομικές ανάγκες.

ε) Τον καθοριζόμενο μέσο συντελεστή δόμησης, στο σύνολο των οικοδομήσιμων χώρων της περιοχής περιβαλλοντικής αναβάθμισης και ιδιωτικής πολεοδόμησης, ο οποίος δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 0,4 για χρήσεις κατοικίας και το 0,6 για όλες τις λοιπές επιτρεπόμενες χρήσεις. Σε κάθε περίπτωση, ο μέσος συντελεστής δόμησης δεν μπορεί να υπερβαίνει το μέσο συντελεστή δόμησης που έχει θεσπιστεί από το αντίστοιχο ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ ή τον προβλεπόμενο συντελεστή από το ΤΧΣ. Ο μέγιστος συντελεστής δόμησης ορίζεται από την πολεοδομική μελέτη.

στ) Τη μέση πυκνότητα κατοίκησης, η οποία δεν μπορεί να υπερβαίνει τα πενήντα (50) άτομα/εκτάριο πολεοδομούμενης έκτασης.

ζ) Το ύψος του κτίσματος, το οποίο για χρήση κατοικίας δεν θα υπερβαίνει τα 7,50 μ. από το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος. Το ύψος της στέγης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1,50 μ.

Ο νόμος προβλέπει και ειδικότερες διατάξεις για τη διαδικασία και τις προδιαγραφές της ιδιωτικής πολεοδόμησης.

Βιβλιογραφία

Ελληνική

  • Γετίμης Π., Οικιστική πολιτική στην Ελλάδα, τα όρια της μεταρρύθμισης, εκδ. Οδυσσέας, 1994.
  • Καράκωστας Ι., Περιβάλλον και Δίκαιο, εκδ. Νομ. Βιβλιοθήκη, 3η εκδ. (2011).
  • Κούπερ Α., Ανθρωπολογία και ανθρωπολόγοι, εκδ. Καστανιώτη, 1994.
  • Ρόζος Ν., Πολεοδομικό Δίκαιο και περιορισμοί της ιδιοκτησίας. Ο πρωτογενής καθορισμός του περιεχομένου της κυριότητας επί ακινήτων και ειδικών αγαθών και οι περαιτέρω περιορισμοί του, ΝκΦ, Ιούλιος 2007, διαθέσιμο στην διεύθυνση https://nomosphysis.org.gr/
  • Σταματίου Ε., Πολεοδομικός Σχεδιασμός και οικιστική ανάπτυξη - η εξέλιξη της «ιδιωτικής πολεοδόμησης» από την έναρξη του θεσμού έως σήμερα, Σειρά ερευνητικών εργασιών 8 (10) 243-262, 2002 ΤΜΧΠΠΑ
  • Χορομίδης Κ., Το δίκαιο της ρυμοτομίας και του πολεοδομικού σχεδιασμού (Σχέδια πόλεων-οικιστική νομοθεσία-νομολογία), εκδ. Π.Ν. Σάκκουλας, Θεσσαλονίκη, 2002.
  • Χριστοφιλόπουλος Δ., Χωρικός Σχεδιασμός και Βιώσιμη Ανάπτυξη, εκδ. Π.Ν. Σάκκουλας 2002.
  • Του ιδίου, Χωροταξία-Πολεοδομία, τ. Β' (θεσμοί), εκδ. Π. Σάκκουλα, 1984.


 Ξενόγλωσση

  • Εconomou D., Land and housing system, in Maloutas T/Economou D., Problems of Welfare state development in Greece, Exandas, 1988, pp. 57-113
  • Peter A., Positive aspects of Greek urbanization: The case of Athens by 1980, Ekistics, Vol. 53, No. 318/319, The Mediterranean - III and IV: Response to problems within the local cultural contexts (MAY/JUNE - JULY/AUGUST 1986), pp. 187-194.
  • Prevelakis S., Athènes. Urbanisme, culture et politique, L' Harmatan, 2000.