Αλλαγή όψεων κτηρίου χωρίς συναίνεση συνιδιοκτητών;

Η αλλαγή όψεων κτηρίου χωρίς συναίνεση συνιδιοκτητών, κατά κανόνα, δεν είναι νόμιμη όταν αφορά πολυκατοικία ή γενικότερα ακίνητο με οριζόντια ιδιοκτησία. Οι όψεις συνδέονται με κοινόκτητα ή κοινόχρηστα στοιχεία του κτιρίου, ιδίως με τους εξωτερικούς τοίχους και τη γενική εξωτερική μορφή του, ενώ ο Αστικός Κώδικας και ο ν. 3741/1929 αντιμετωπίζουν ως αναγκαία συγκυριότητα τα μέρη του όλου ακινήτου που εξυπηρετούν κοινή χρήση, όπως το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι και η στέγη. Ο ν. 3741/1929 ορίζει επίσης ότι αδιαίρετη είναι η ιδιοκτησία στα θεμέλια, στους πρωτοτοίχους, στη στέγη και σε κάθε άλλο πράγμα που χρησιμεύει στην κοινή χρήση των ιδιοκτητών.

Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος δεν έχει ελεύθερο δικαίωμα να επεμβαίνει μόνος του στην εξωτερική όψη, ακόμη και αν η επέμβαση εξυπηρετεί αποκλειστικά τη δική του ιδιοκτησία. Το άρθρο 5 του ν. 3741/1929 επιτρέπει μεν σε κάθε συνιδιοκτήτη να χρησιμοποιεί τα κοινά πράγματα και να προβαίνει σε επισκευή και ανανέωσή τους, αλλά μόνο εφόσον δεν βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών και δεν μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό τους. Η νομολογία του Αρείου Πάγου έχει δεχθεί ότι παρεμβάσεις που αλλοιώνουν την αισθητική ή την όψη του κτιρίου δεν επιτρέπονται μονομερώς, ενώ για ορισμένες ουσιώδεις μεταβολές κοινών μερών απαιτείται κοινή απόφαση όλων των συνιδιοκτητών. Ειδικότερα, η ΑΠ 1119/2012 αναφέρεται ρητά σε μεταβολή της όψης της πολυκατοικίας κατά παράβαση του κανονισμού, και η ΑΠ 480/2018 δέχεται ότι τέτοιας φύσεως μεταβολή επέρχεται μόνο με κοινή απόφαση όλων των συνιδιοκτητών.

Καθοριστική είναι και η συστατική πράξη οριζόντιας ιδιοκτησίας ή ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Ο ειδικότερος προσδιορισμός των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών μπορεί να γίνεται με τη συστατική πράξη ή με κανονισμό, ο οποίος κατά το άρθρο 13 του ν. 3741/1929 καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγράφεται. Η νομολογία έχει επανειλημμένα δεχθεί ότι ο κανονισμός δεσμεύει τους συνιδιοκτήτες στις μεταξύ τους σχέσεις και μπορεί να περιέχει αυστηρότερες απαγορεύσεις ως προς τις επεμβάσεις στις όψεις ή στα ανοίγματα.

Υπάρχει και αυτοτελής πολεοδομική διάσταση. Για εργασίες που πραγματοποιούνται σε κοινόχρηστους χώρους ή σε κοινόκτητα τμήματα του κτιρίου, όπως ρητά στις όψεις, στον φέροντα οργανισμό, στο δώμα και στη στέγη, η ΥΑ ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/43266/1174/2020 απαιτεί δήλωση συναίνεσης των συνιδιοκτητών. Η ίδια απαίτηση αποτυπώνεται και στη διοικητική διαδικασία της ΕΕΔΜΚ στο Εθνικό Μητρώο Διοικητικών Διαδικασιών. Άρα, όταν εκδίδεται ΕΕΔΜΚ για επέμβαση σε όψη χωρίς την απαιτούμενη συναίνεση, ανακύπτει και ζήτημα νομιμότητας της διοικητικής πράξης, όχι μόνο αστικής διαφοράς μεταξύ συνιδιοκτητών.

Στην πράξη, η απάντηση εξαρτάται από το είδος της επέμβασης. Απλή συντήρηση ή αποκατάσταση χωρίς αλλοίωση της όψης και χωρίς προσβολή δικαιωμάτων των λοιπών κρίνεται διαφορετικά από την αλλαγή χρωματισμού, την τοποθέτηση νέων κουφωμάτων άλλου τύπου, το άνοιγμα ή κλείσιμο ανοιγμάτων, την επένδυση της πρόσοψης, την τοποθέτηση σταθερών κατασκευών ή οποιαδήποτε επέμβαση που μεταβάλλει την αισθητική ενότητα του κτιρίου. Όσο περισσότερο η εργασία μεταβάλλει την εξωτερική μορφή ή θίγει κοινόκτητο στοιχείο, τόσο ισχυρότερη είναι η ανάγκη προηγούμενης συναίνεσης και τόσο πιθανότερη η παρανομία της μονομερούς ενέργειας.

Αν η αλλαγή έγινε ήδη χωρίς συναίνεση, οι λοιποί συνιδιοκτήτες μπορούν, αναλόγως της περίπτωσης, να ζητήσουν παύση των εργασιών, επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση και αποκατάσταση της προσβολής βάσει των κανόνων της οριζόντιας ιδιοκτησίας και του κανονισμού. Αν έχει εκδοθεί ΕΕΔΜΚ ή άλλη διοικητική πράξη χωρίς το απαιτούμενο στοιχείο συναίνεσης, μπορεί να τεθεί και θέμα διοικητικής προσβολής της πράξης αυτής, παράλληλα με τα αστικά βοηθήματα.

Ασφαλής νομική θέση είναι η εξής: αλλαγή όψης χωρίς συναίνεση συνιδιοκτητών επιτρέπεται μόνο εξαιρετικά, όταν δεν πρόκειται πράγματι για κοινόκτητο στοιχείο ή όταν υπάρχει ειδική και έγκυρη πρόβλεψη στη σύσταση ή στον κανονισμό που επιτρέπει τη συγκεκριμένη επέμβαση. Στις συνήθεις περιπτώσεις πολυκατοικίας, η μονομερής αλλαγή της όψης εκτίθεται σοβαρά τόσο σε αστική όσο και σε πολεοδομική αμφισβήτηση.

Για ακριβή αξιολόγηση απαιτούνται τρία κείμενα: η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, ο κανονισμός πολυκατοικίας και η τυχόν ΕΕΔΜΚ ή άδεια που εκδόθηκε.